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[우리앤37호]서울시 방학동 재건축 아파트 준공자금대출(1차)

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[우리앤37호]서울시 방학동 재건축 아파트 준공자금대출(1차)

  • 모집금액 13억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 7개월
  • 상환방식 만기 일시상환

모집기간 2018-11-05 ~2018-11-08

  • 모집 진행률
  • 13억원 / 100%
기관투자가 참여
  • 현재 모집금액 13억원
  • 목표 금액 13억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 7개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 이자상환중

만원을 투자할 경우 예상되는
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투자 포인트

✔ 본 대출은 30억 한도대출로 총 3회에 걸쳐 인출되는 프로젝트로 1회차에 대한 투자 상품입니다.

POINT  1

기관투자자가 참여하는 안정적 투자

전문 기관투자자가 사업성 및 담보 평가 진행하여 참여하는 프로젝트로서 대출안정성이 확보됨

POINT  2

확실한 상환 구조

▪ 아파트 총 70세대 중 구주택 소유주 54세대의 세대당 추가 분담금 7천만원으로, 총 37.8억원 확정하여 본 대출 상환 재원 확보됨

▪ 본건은 후순위 대출이지만 추가 분담금으로 선순위 보다 우선하여 상환되는 구조임(선순위 대주단 동의 得)

▪ 아파트 일반 분양분 16세대 및 근생시설 10개호 분양시 상환 재원 추가 확보

▪ 아파트 준공시 총 분양금 314.4억원 대비 대출액 151억 LTV (48.03%)으로 리파이낸싱 가능성 높음 (LTV 60%내)

POINT  3

낮은 준공 리스크

▪ 10월말 기준 전체공정율은 70% 수준이며 골조 공사 완료되었음
  대출기간 내 나머지 전기 및 인테리어 공사등을 진행하여 2019년 4월말 준공 예정임

▪ 본 대출로 준공까지의 공사자금 100% 확보되어 공사비 부족에 따른 준공 리스크 낮음

▪ 생보신탁의 관리형토지신탁과 당사 PM사를 통한 철저한 사업 관리 및 자금 관리로 준공까지 안정적으로 사업 진행할 계획임

▪ 관계사인 ***중앙건설㈜ 연대보증 통한 신용보강으로 준공 리스크 낮춤

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상품 개요

대출상품 서울시 방학동 아파트 후순위 준공자금 대출
대출개요 서울시 도봉구 방학동 263-56 아파트 재건축 준공자금 대출
차주 **종합건설㈜
모집금액 30억
담보 관리형토지신탁 3순위 우선수익권
금리 연 15%
대출기간 7개월 (한도대출)
상환일 최초 인출후로부터 7개월
인출방식 기성고에 따라 총 3회 인출
상환방식 만기일시 상환
중도상환 수수료 1% (추가분담금, 분양수익금으로 중도 상환 시 면제)
연체이자율 24%
주요채권보전 ▪ 관리형토지신탁 3순위 우선수익권
▪ 신탁사 대리사무계약: 금융비용 관리 및 건축비 잔금 상환 규정 준수
▪ 본건 대출이자 회차별 만기시까지 이자 유보
▪ 차주사 대표 연대보증
▪ 차주사 주식 근질권 설정
▪ 차주 관계사 연대보증 (30억원 전액)
▪ 시행포기각서/시공사 책임준공/시공포기각서/유치권포기각서 등
▪ 당사가 지정한 CM에 의한 기성확인 후 공사비 집행
▪ 추가 분담금(37.8억원) 관련 우선 상환에 대한 선순위 대주단 동의
▪ 사업주 전원 담보 제공
▪ 대출 연장 시 할인분양(최대 20%)
▪ 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항
자금용도 ▪ 준공자금 및 금융비용 등
상환재원 ▪ 추가 분담금 37.8억
▪ 아파트 및 상가 일반 분양분 분양 시 상환재원 추가 확보 (103억원)
▪ 리파이낸싱
✔ 대출상환은 회차별 인출금 전액 한하여 중도상환가능 (부분상환 불가)

투자 설명

✔ 프로젝트 개요

  • 본건은 서울시 도봉구 방학동 263-56번지에 구주택(**빌라 54세대) 소유주 총 51명이 공동사업 방식으로 아파트 70세대와 상가 10개 호실을 재건축하는 프로젝트임. 시공사는 **종합건설㈜로 ‘17년 5월에 착공하여 ‘19년 4월 준공 예정임 (현 공정률 70%)

✔ 대출 개요

  • 총 70세대 중 54세대 세대당 추가 분담금 7천만원, 총 37.8억원과 준공 후 아파트 70세대 및 상가 10개 호실을 담보로 30억 대출 요청함. 대출 자금은 준공 공사비 및 금융비용으로 사용 예정임

✔ 담보 현황

  • 준공 후 담보 감정가는 약 314.4억원(분양가)으로 선순위 대출(지역 신협 121억)을 포함한 대출원금 기준 LTV는 48.02% 수준임

✔ 상환 계획

  • 준공 후 추가 분담금 세대당 7천만원 입금 시 총 37.8억원으로 상환 가능

✔ 인출 방식

  • 본 대출은 총 3회에 걸쳐 기표 예정임

상품 구조도

상환계획

✔ 추가 분담금

  • 기 분양 세대 아파트 조합원으로부터 추가 분담금(37.8억)으로 본 대출금 30억 우선 상환 예정

✔ 추가 분양

구분
(단위:백만원)
분양 예정세대 분양 매출액 상환 순서 비고
아파트 16 5,876 순위별 상환 2층,
최고층 포함
상가 10 4,402 사전청약
3개호
합계 10,278

✔ 리파이낸싱

구분 분양가 기준 10% 차감 시 20% 차감 시 비고
아파트27,03824,33521,631 -
상가 4,402 3,962 3,522 -
합계31,44028,29725,153-
대출잔액비 LTV48.02%53.3%59.6%대출 잔액 151억원 기준
리파이낸싱
가능 금액
17,98216,18514,386 아파트 60%, 상가 40% 적용
  • 도봉구는 서울시 투기과열지구 외 조정대상 지역으로 아파트 LTV 60% 적용 (상가 40%)
  • 아파트 전세가는 매매가의 80% 수준으로 일반 분양분 16세대 임대 전환 시 상환재원 12.6억원 추가 확보 가능

시행사, 시공사 및 연대보증인 정보

✔채무자(시공사): 성*종합건설㈜

회사명 성*종합건설(주) 설립일자 2017.07
대표자 정종*기업형태주식회사
주소서울시 도봉구 노해로
구분
(백만원)
자산 부채 자본 매출 영업이익 당기순이익
2017년9743925821,5607872

✔ 시행사: **가든빌라주택 재건축관리단

  • 시행사는 법인이 아닌 공동사업자로 등록되어 있음.
회사명
**가든빌라주택
재건축관리단
설립일자 2017.1.1
대표자정동* 외 50명기업형태주택신축판매, 부동산매매
주소 서울시 도봉구 도당로

✔ 연대보증인: ***종합건설㈜

회사명 ***종합건설㈜ 설립일자 2016.07
대표자박미*기업형태주거용 건물 건설업
주소 서울시 강북구 삼양로
구분
(백만원)
자산 부채 자본 매출 영업이익 당기순이익
2017년1,8291,0447848,881279225

✔ 연대보증인: 정종* (시공사 성*종합건설㈜ 대표) 

신용등급 채무불이행이력 신용채무 담보채무 보증채무
1 없음 0 59.5 백만원 0

투자자 보호 장치

담보 설정 방법 관리형토지신탁 3순위 우선수익권(생보 신탁 130% 설정) 시공사 주식 근질권 설정
차주 법인 주식 근질권 설정
담보 설정내용 사업자의 다른 채무로 인해 사업부지가 압류되어 부실되지 않도록 토지의 소유권을 안전하게 부동산 신탁회사로 이전
투자금관리 투자금은 대출 실행과 동시에 부동산 신탁회사 에스크로우 계좌로 안전하게 이체되어 투명하게 자금 운용됨
사업관리 공사비는 full funding 되어 부족하지 않은 상태로 신탁사에서 안전하게 관리되며 기성율에 따라 공사대금을 신탁사에서 직접 지급함
추가 채권보전 사업자 전원 담보 제공 동의
선순위 금융기관, 추가분담금에 대해 당사 우선 상환 동의
시행권 포기각서 징구
시공사 대표 정종* 및 관계사 ***종합건설㈜ 대출액 (30억원) 연대보증,
시공사 시공권 및 유치권 포기각서 징구 등

투자자 유의 사항

  • 본 투자상품은 (주)우리핀테크대부가 취급한 대출채권에 대한 원리금수취권 투자입니다.
  • 본 금융투자상품의 온라인을 통한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
  • 투자상품의 취소는 펀딩 마감 전까지 가능하며 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가합니다.
  • 대출 만기 도래 전 본 투자상품의 채권 및 원리금 수취권의 일부 또는 전체에 대하여 인수 의사가 있는 법인/기관이 있는 경우 회사는 해당 권리를 양도할 수 있으며. 이때 투자금이 조기 상환될 수 있습니다. 또한 이로 인해 고시된 예상 수익금이 변동될 수 있습니다.
  • 대출 만기 도래 전 채무자가 조기 상환을 실행하는 경우, 투자금이 조기 상환될 수 있습니다.
    또한 이로 인해 고시된 예상 수익금이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자상품은 투자자 모집 후 기표전 까지 선행조건 등의 이행조건들을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자원금을 예치금계좌로 해 드립니다. 또한, 기표일 이전(투자 모집기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않습니다.
  • 회사는 본 건 투자와 관련하여 다양한 채권보전 방법을 강구하였음에도 법률상 원금과 수익률은 보장 되지 않습니다.
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사업개요

구 분 내 용
사업명 **가든 아파트(지주공동사업) 신축공사
착공/준공 2017년 5월 / 2019년 4월 준공 예정
시행사 **가든빌라주택 재건축관리단
시공사 **종합건설㈜
신탁사 생보신탁
지역지구 도시지역, 제2종일반주거지역
용도 공동주택(아파트), 근린생활시설
대지면적 매입면적 713.59평
건축면적 251.37평
전체 연면적 1,948.91평
(지하 1층, 지상 15층)
건폐율 / 용적률 35.23/199.73%
세대수 아파트 70세대, 근생시설10개호
주차대수 66세대

✔ 조감도

사업장 위치 및 현장 사진

✔ 사업장 위치

✔ 현장사진

담보평가

구분 내용
소재지 서울시 도봉구 방학동 263-56
지역지구 도시지역, 제2종일반주거지역
지목 대지
면적 2,359㎡ (713.59평)
토지 감정가 탁상감정가110억원
(2018.9 대한감정평가법인)
평당 감정가
15.41백만원
준공후 가격 총 분양가 314.4억 아파트 270.4억
상 가 44 억
LTV 선순위121억원
본 건 30억원
분양가 대비 48.02%

분양

구분 Type(평) 세대수 계약면적 (㎡) 전용면적 (㎡) 분양가
아파트 A (26.4) 28 87.26 49.70 세대당
B (24.2) 16 80.00 45.19 평균
C (24.2) 23 80.00 45.50 약 385백만
D (42) 3 138.84 45.19+
2층 발코니
18평
합계 70 5,807.82 3,296.12 27,038
상가 1 1 69.05 44.84 분양면적
2 1 67.69 43.96 기준 평균 약
3 1 67.69 43.96 22백만
4 1 43.89 28.74
5 1 62.38 40.51
6 1 65.69 42.66
7 1 74.64 48.47
8 1 67.69 43.96
9 1 70.40 45.72
10 1 76.92 49.95
합계 666.17 432.76 4,402
총합 3,728.8 31,440
test

투자순서

  • 01.회원가입 리딩플러스펀딩 회원으로 가입하세요.

    회원가입
  • 02.가상계좌 발급 가상계좌를 발급 받으세요.

    계좌발급
  • 03. 예치금 입금 가상계좌로 예치금을 입금하세요.

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  • 04.투자하기 예치금으로 상품에 투자하세요.

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