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[우리앤19호] 수원시 인계동 건축자금(3차)

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[우리앤19호] 수원시 인계동 건축자금(3차)

  • 사전투자 / 모집금액 7,000만원 /
    2억원
  • 예상 수익률 18.00%
  • 투자기간 4개월
  • 상환방식 만기 일시상환

사전투자기간 : 2018-03-13 10:00 ~

 본투자기간 : 2018-03-14 10:00 ~

  • 모집 진행률
  • 2억원 / 100%
  • 현재 모집금액 2억원
  • 목표 금액 2억원
  • 예상 수익률 18.00%
  • 투자기간 4개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 중도일시상환

만원을 투자할 경우 예상되는
전체 이자(세전)는 원 입니다.

1) 50만원 이상 투자금액의 2% 현금 리워드

   (*제세공과금 본인부담)

 

2) 신규투자자 투자금액의 1% 리워드 추가 지급

 

3) 모든 투자자 분들게 CU 2,000원 상품권 증정

 

▶ 투자개요

금번 투자 상품은 수원시 팔달구 인계동 상업지역내 공동주택 2개동 20세대를 건축하는 지주·시공사 공동개발사업으로 사업부지에 2순위 근저당권 설정년 18%의 투자 수익률로 최대 4개월 간 대출해 주는 투자 상품입니다.

※ 금번 3차 펀딩금액으로 외부마감(석공사 등), 내부마감(내부설비 및 마감, 창호공사 등) 등의

   건축자금으로 사용될 예정입니다.

   : 2차펀딩 금액으로 1순위 일부상환 및 감액등기 완료 되었습니다.(첨부 등기부등본 참조)

 

◎ 투자 point 

    ★ 상품 point

      본 상품은 지주·시공사 공동개발사업으로 지주(차주)가 토지제공 및 자금조달을,

   시공사가 일부 자체자금을 투자하여 사업을 진행합니다.

      또한비교적 높은 자기자본비율로 공기 내 준공 및 상환이 가능할 것으로 판단됩니다.

     1) (공동사업)자본투입비율 자본투입비(토지+공사비(시공사) 등 기투입비)/총 사업비 * 100%

                   = 11.2(토지비 : 5.5공사비 : 5.7)/27(토지비+공사비+기타사업비) *100%

                   = 약 41.5%

                   * 토지비 : 5.5억 = 10억(탁상감정평가기준) - 4.5억(담보대출)

                   * 공사비 : 5.7억 (증빙완료)  

     2) (차주)자기자본비율 토지감정가(10억 - 1순위대출(4.5억))/총 사업비 * 100%

​           ​                = 5.5억/27억 = 약 20.4%

                           ※ 감정가는 10억이나 현 토지시세는 약 12억 정도임(인근부동산 탐문조사).

    ★ LTV point

       준공 후 감정평가(탁상감정 : 하나감정평가법인)대비 비교적 낮은 LTV가 형성되어 있습니다.

       * 탁상감정평가 금액 약 26억원

       * 총 대출 원금 : 13.5억원

        LTV (담보인정비율) : 약 51.9% 

        (자산의 담보가치대비 대출비율로 비율이 낮을수록 안정성이 높은 상품입니다)

 

   ★ 상환 point

     탁상감정평가 금액 대비 주택담보대출 경우 약 70% 적용 했을 때,

     총 대출원금이 예상 대환대출 금액 내에 있어 상환성을 더욱 높였습니다.

     예상 대환대출 금액 : 18.2(= 탁상감정평가금액 * 70%) > 총 대출원금 13.5

     또한현재 본 사업지에 매수문의가 많아 당초 30억내외 통매각 진행이 예정이었으나, 

     가치상승으로 2억정도상승된 32억에 통매각 협의 진행 중입니다.

    

   ★ 지역 분석

    1) 인근 부동산탐문결과 본 상품보다 다소 입지조건이 좋지 않은 지역의 토지도

       평당 1,200만원 선에 거래중(본 건 토지매매가 : 평당 약 990만원 선)

    2) 중심상업지역으로 인접한 한양수자인 아파트 279세대 공사중으로 본 건 바로 앞에 아파트 입구 위치

    3) 수원공업고등학교, 인계초등학교, 지동초등학교 등하교길 중심지로 유동인구 많음.

       최근 가장 핫한 지역인 광교신도시 근거리(4km)에 위치함.

    4) 가톨릭성빈센트 종합병원(2,000명 수용)이 200m 이내 위치해 있고, 팔달10구역(3,400세대) 

       재개발진행으로관리처분후 이주 막바지단계로 인한 이주 수요가 상당할 것으로 판단되어 

       가치가 더욱 올라갈 것으로 예상되는 지역임.

 

▶ 상품개요

 

공사명

수원 인계동 공동주택

신축공사

용도지역

일반상업지역

주 소

경기도 수원시 팔달구

인계동 248-21

소 유 자

박준*

면적

사업면적

350.00㎡ (105.88)

건축면적

224.31㎡ (67.86)

지상연면적

1,147.00㎡ (346.97)

지하연면적

-

전체연면적

1,147.00㎡ (346.97)

용적률산정용연면적

1,147.00㎡ (346.97)

건폐율/용적률

64.08% / 327.71%

구조

철근콘크리트

시행사

(차주)

박준*

시공사

(연대보증인)

()***건설,

시공사대표 : 권황*

세대수

2개동 20세대

주차대수

14

 

◎ 주변 인프라

교통

KTX, 1호선(수원역위치 - 2.5km 이내

분당선(매교역수원시청역)위치 - 2km이내

동수원IC, 신갈JC를 통한 영동고속도로경부고속도로 진출 용이

학군

아주대학교경기대학교수원캠퍼스

매탄초/매원중매산초유신고창현고 등 다수 학군 형성

관공서/편의시설

수원시청경기도청주민센터행복복지센터 등 다수 관공서 형성

홈플러스, CGV등 편의시설 형성

기타

올림픽공원경기도문화의전당수원월드컵 경기장 등

다수의 문화시설 형성 

 

 

▶ 차주/시공사 정보 

    1) 차주 : 박준*

    - 차주는 25년간의 공직자 생활 은퇴 후 모텔사업을 영위했으며, 부동산개발사업을 진행하고 있습니다.

    2) 시공사 : (주)가***건설

    - 시공사는 종합건설사로 관급 공사(학교 리모델링, 요양병원신축 등)를 포함하여 다수의 

      부동산개발 및 건축사업을 진행하고 있습니다.  

▶ 펀딩개요 

       본 3차 펀딩금액은 건축자금으로 사용 될  예정입니다.

총 모집금액

1,100,000,000

세전 투자수익률

18%/

대출 기간

4개월

사용 용도

건축자금 및

1순위 일부 대환대출

구분

금액

자금사용 용도

1,2차

540,000,000

건축자금 + 1순위 일부 대환대출

3차

200,000,000
건축자금

3차 이후

360,000,000원

건축자금

합계

1,100,000,000

 

 

 

◎ 담보상환력평가 

준공 후 예상 탁상감정평가 대비 LTV

비고

① 감정가

약 26억원

하나감정평가법인

② 1순위(원금)

2.5억원

KEB하나은행

③ 2순위(원금)

11억원

우리앤펀딩

LTV

51.9%

(+)/① * 100(%)

 

◎ 종합 의견 

본 상품은 수원시청 인근 동수원 사거리에 인접한 건축사업입니다.

지주가 차주가 되어 시공사와 함께 공동개발사업을 진행하는 사업으로 지주는 토지제공시공사는 건축을 진행합니다특히 동수원 사거리 인근 일반상업지역에서 사업을 진행하며인접부지에 대규모 주상복합개발 사업 등 지속적인 개발사업이 진행되고 있는 곳입니다.

본 상품의 검토 결과 입지조건, LTV 및 상환 가능성 측면에서 우수하다고 판단되고, 특히 지속적으로 인근부동산시세가 상승하고 있으며, 담보물이 상업지역에 위치하여 타지역 대비 대환대출 전환이 양호하여 차주와 

시공사가 본 사업을 준공 및 상환하는데 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

또한 당사는 일람출급약속어음공증과 시공권 및 유치권포기각서, 책임준공 및 시공사 연대보증을 수취하여 안전장치를 확보하였으며

기존 감리 외 당사에서 직접 현장을 관리하여 안전성을 높인 상품으로 준공 및 상환 가능성을 더욱 높인 상품입니다.

▶ 채권보전방법  

    1) 2순위 근저당권설정(150%)

    2) 시공권/유치권 포기각서

    3) 책임준공 확약서

    4) 시공사 및 시공사 대표 연대보증

    5) 약속어음 공증

    6) 건축주 명의 변경 동의서

▶ 상환계획 

    1) 준공 후 금융권 대환대출로 상환

       탁상감정가액(약26억) *70% = 약 18.2억

    2) 통매각 매각대금으로 상환

       통매각 예상 금액 = 약 30억

    3) 분양대금으로 상환

       시세적용 분양대금으로 상환(세대당 1.5억 ~ 2억) = 약 30~40억

 

※ 본 상품은 만기전 중도일시상환이 가능한 상품입니다. 

Q : 지주·시공사 공동개발사업이 무엇인가요?

A : 지주(차주)와 시공사가 본 사업에 대하여 공동으로 개발하는 사업으로,

일반적인 개발사업에서 시공사가 하는 역할(건축)보다 더 많은 책임을 가지고 진행하는 사업입니다때문에 본 상품의 경우 지주(차주)가 토지 제공 및 대출에 관련된 사항을 진행하며시공사는 자체자금투입 및 준공 후 분양/매각까지 진행 할 예정입니다.

 

Q : 본건의 펀딩 자금용도는 어떻게 되나요?

A : 본 상품은 1차 펀딩자금으로 외부 석공사 및 창호자재 발주 및 내부 설비공사, 내부 조적공사를 일부 진행하였고, 2차 펀딩자금으로 1순위 일부 대환대출을 진행했습니다.(등기부등본 참조)

본 3차펀딩 자금으로 외부 마감공사를 완료 할 예정이며, 내부 천장과 바닥 마감공사 및 엘리베이터 공사를 순차적으로 진행할 예정입니다.

 

Q: 동일 프로젝트에 대하여 여러번 나누어서 펀딩을 하는 경우에 담보 순위에 차이가 있나요?

A: 통일 프로젝트를 여러번 나누어서 하는 이유는 기성율에 따라 당사가 직접 현장관리를 통해서 자금을 집행하는 방법으로 안전성을 높이기 위함입니다때문에 담보 순위에는 차이가 없습니다.

 

Q : 이 투자상품은 안전한가요?

A : 본 자금은 공동주택 신축공사의 공사자금으로 사용되므로공정의 난이도와 공정율 감안시 기한내 준공이 가능하며, 1차로 시공사의 자체공정확인, 2차로 차주의 자금집행 동의를 받은 후 3차로 당사가 직접 철저한 현장 확인 후 자금을 집행 할 예정입니다.

또한 기성에 맞는 정확한 자금집행 및 준공에 필요한 행정처리기간까지 감안하여 대출을 진행하며자기자본비율 및 LTV를 검토 하는 등 철저한 검토를 통해 기간 내 준공 및 상환에 큰 차질이 없을 것으로 판단됩니다.

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투자순서

  • 01.회원가입 우리앤펀딩 회원으로 가입하세요.

    회원가입
  • 02.가상계좌 발급 가상계좌를 발급 받으세요.

    계좌발급
  • 03. 예치금 입금 가상계좌로 예치금을 입금하세요.

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  • 04.투자하기 예치금으로 상품에 투자하세요.

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  • 05.원천징수 정보입력 원천징수 정보를 입력하세요.

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