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[우리앤18호] 용인시 남사면 단독주택단지 건축자금(1차)

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[우리앤18호] 용인시 남사면 단독주택단지 건축자금(1차)

  • 사전투자 / 모집금액 8,000만원 /
    2억3,000만원
  • 예상 수익률 18.00%
  • 투자기간 6개월
  • 상환방식 만기 일시상환

사전투자기간 : 2018-03-06 10:00 ~

 본투자기간 : 2018-03-07 10:00 ~

  • 모집 진행률
  • 2억3,000만원 / 100%
  • 현재 모집금액 2억3,000만원
  • 목표 금액 2억3,000만원
  • 예상 수익률 18.00%
  • 투자기간 6개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 1만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 상환완료

만원을 투자할 경우 예상되는
전체 이자(세전)는 원 입니다.

1) 현금 리워드 지급 최대 3%

   100만원 이상 ~ 200만원 미만 – 1만원

   200만원 이상 ~ 300만원 미만 – 4만원

   300만원 이상 ~ 400만원 미만 – 7만원

   400만원 이상 ~ 500만원 미만 – 10만원

   500만원 이상 ~ - 구간별 3%

   ※ 구간별 3%?

   예) 500만원 이상 ~ 600만원 미만 – 15만원, 600만원 이상 ~ 700만원 미만 – 18만원

   위 예시처럼 100만원 단위로 3% 리워드 지급(*제세공과금 본인부담)

 

2) 신규투자자 투자금액의 1% 리워드 추가 지급

 

3) 모든 투자자 분들게 CU 2,000원 상품권 증정

 

▶투자개요

 

  - 금번 투자상품은 경기도 용인시 남사면 진목리 내 단독주택 6동을 신축하는 사업으로,

    당사가 약 1~2개월간 수차례 사업지 방문과 현지조사를 통해 꼼꼼한 심사를 진행한 상품입니다.

  - 당사는 토목공사 작업시점부터 차주의 자기자본투입으로 공사가 진행되어 가는 과정을 면밀히 지켜보았고

    차주의 시행능력을 다각적으로 평가하여 사업완성에 대한 리스트 검토를 하였으며

    감정평가를 통해 담보력과 상환능력 등을 분석하여 진행해 왔습니다.

  - 본 상품은 사업부지에 2순위 근저당권 설정을 비롯하여 다양한 채권보전 장치를 마련하였으며

    년 18%의 투자수익률로 최대 6개월간 총 8억원을 대출하는 투자상품입니다.

 

▶투자포인트

 

◎ 상품성 point

  - 최근 사업지 인근의 주택분양가는 4.5억 ~ 5억(대지지분 100~130평기준) 으로 형성되어 있으며

    동탄수원 등의 거주자로부터 쾌적한 전원형 단독주택에 대한 수요가 증가하여 분양 시장성은 양호하다고

    판단됩니다

    또한 본 사업지 바로 옆에 다른 사업자가 추가로 17세대의 단독주택 신축사업을 진행하고 있어 

    동 사업지 인근이 전원형 단독주택 단지로 인프라가 형성될 전망입니다.(인근 부동산 탐문 결과)

  - 차주는 동 사업지 바로 옆부지에 단독주택 3동을 신축하여 성공적으로 매각 완료한바 있습니다.

    ※ 1세대 : 5.1억에 매매 완료, 2세대 : 4.5억에 매매 완료(매매계약서 확인)

  - 본 투자상품은 각 세대당 약 140평정도의 비교적 넓은 대지지분을 가지고 있어 주변 대비
    투자상품으로서의 
경쟁력을 가지고 있습니다.

  - 추가적으로 비교적 높은 자기자본 비율로 사업중단 및 준공리스크가 상대적으로 적어 기간내 준공 및 

    상환이 가능할 것으로 판단됩니다.

    ● 자기자본투입 비율 자기자본투입(토지비+공사비+기타)/총사업비 * 100%

                            = 7.5(토지비:3.6공사비:3.9)/19(토지비+공사비+기타사업비)*100%

                            = 약 39.5%

                            * 토지비 : 3.6억 = 7.9(탁상감정평가기준) - 4.3(1순위 대출 원금)

                            * 공사비 : 3.9(증빙완료)

 

◎ LTV point

  - 준공 후 감정평가(탁상감정 하나감정평가법인)대비 비교적 낮은 LTV가 형성되어 있습니다.

       탁상감정평가금액 23.4

       총 대출원금 12.3

    ★ LTV (담보인정비율) :  총대출원금 / 탁상감정가금액 = 52.6%

       (자산의 담보가치대비 대출비율로 비율이 낮을수록 안정성이 높은 상품입니다) 

 

◎ 상환 point

  - 준공 후 탁상감정평가 금액 대비 주택담보대출 비율을 70%적용 시

    총 대출원금이 예상 대환대출 금액 내에 있어 상환성을 더욱 높였습니다.

    예상 대환대출금액 약 16.4(탁상감정평가금액 * 70%) > 총 대출원금 12.3

 

◎ 상품개요

공 사 명

용인시 처인구 진목리

단독주택 신축공사

용도지역

계획관리지역

주 소

경기도 용인시 처인구

진목리 388-10

소 유 자

신수*

면 적

사업면적

3,417,00m2 (1,033.64 )

건축면적

626.31m2 (189.48 )

지상연면적

1,163.85m2 (352.06 )

지하연면적

-

전체연면적

1,163.85m2 (352.06 )

용적률산정용 연면적

1,163.85m2 (352.06 )

건폐율/용적률

18.33% / 34.06%

구 조

일반목구조/철근콘크리트조

시행사

(차주)

신수*

시공사

(연대보증인)

*건설

세대수

6세대

주차대수

세대당 1대 이상

 

◎ 차주 신수* 

   - 차주는 현재 용인지역을 기반으로 전원주택단지 개발 및 단독주택 신축 등 개발사업을 활발히 진행하고 

     있습니다. 최근에는 동 사업지 바로 옆 부지에 단독주택 3동을 신축하여 성공적으로 매각 완료하였습니다.

   - 추가적으로 차주는 향후 개발사업을 위해 다량의 토지를 보유하고 있어, 이에 대한 담보대출로 채무금액이

     높은 것으로 나타나 있습니다. (현재 연체이력은 전혀 없어 채무건전성이 양호함)

◎ 시공사 *건설

   - 시공사는 용인시 일대 다수의 부동산개발을 진행 중이며특히 단독주택과 공장 등 다양한 용도의 

     건축사업을 성공적으로 진행하는 등 풍부한 경험을 가지고 있습니다. 

▶ 펀딩 내용

   본 1차펀딩금액은 건축자금 용도로 사용 될 예정입니다.

총 모집금액

800,000,000

세전 투자수익률

18%/

대출 기간

6개월

사용 용도

건축자금

구분

금 액

자금사용 용도

1

230,000,000

건축자금

2차 이후

570,000,000

예 정

합 계

800,000,000

 

 

▶ 담보상환력평가

준공 후 예상 탁상감정가 대비 LVT

비 고

① 감정가

약 23.4

하나감정평가법인

② 1순위(원금)

4.3

농 협

③ 2순위(원금)

8

우리앤펀딩

LTV

52.56%

(+)/① * 100(%)

 

◎ 종합의견
  - 본 상품은 경기도 용인시 처인구 남사면 진목리에 단독주택 총 
9개동 중 3개동을 기 신축 및 

    분양완료하였으며나머지 6개동을 신축하는 사업입니다

  - 당사는 약 1~2개월 동안 수차례 현장을 답사하여 차주와 심도있게 협의하여 왔으며, 펀딩 진행 전

    차주의 자기자본금으로 공사가 원만히 진행되는 사항을 관찰하는 등 충분한 사전조사를 진행하였습니다.

  - 검토 결과, 본 상품의 공정상 공사과정이 차질없이 진행되고 있고, 차주의 사업경험으로 보아 시공상의 

    문제 해결능력이 뛰어나 준공 리스크가 낮다고 판단됩니다. 또한, 주변시세 및 감정평가 결과 추후 금융권 

    대환대출로 상환하는데 있어 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 

  - 당사는 사업지에 대한 2순위 근저당권 설정 외에 약속어음공증과 시공권 및 유치권포기각서,

    책임준공 및 시공사 연대보증 등을 수취하여 채권보전 장치를 확보하였으며, 

    기존 감리 외 당사가 직접 현장을 관리하여 완공 및 준공 후 상환력을 더욱 높인 상품입니다. 

▶ 채권보전방법

     1) 2순위 근저당권설정(150%)

     2) 시공권/유치권 포기각서

     3) 책임준공 확약서

     4) 시공사 연대보증

     5) 약속어음 공증

     6) 후취담보제공 이행각서

     7) 건축주변경동의서

 

1. 준공 후 금융권 대환대출로 상환

   탁상감정가액(23.4) * 70% = 약 16.4

 

2. 분양대금으로 상환

   시세적용 분양대금으로 상환(세대당 4.5 ~ 4.8억 * 6) = 약 26 ~ 28.8

 

F : 대출심사 진행 시 비중있게 판단하는 항목은 무엇인지요?

A : 개발사업을 평가함에 있어 현장을 수차례 답사하여 이를 토대로 사업수지분석대출금 산정

    분양성 분석 및 공사관련 위험도 등 전체적인 사업진행에 있어 종합적으로 판단합니다

    그리고 준공 리스크를 최소화하기 위한 방안으로 공사비 적정성자기자금 투입비율 등을 분석합니다.

    또한 금융권 대환대출의 가능여부를 사전에 판단하기 위하여 차주의 거래 금융기관이나 인근 금융기관에 

    문의하여 대환대출 가능여부에 대하여도 조사합니다.

 

F : 본건의 펀딩 자금용도는 무었인가요?

A : 본 상품은 단독주택 총 6개동을 신축하는 사업으로현재 3개동의 골조공사가 완료되어 있습니다

    본 1차펀딩 자금은 나머지 3개동 골조공사자금으로 투입될 예정이며, 

    2차 이후 자금은 기성에 맞추어 집행할 예정입니다.

 

F: 동일 프로젝트에 대하여 여러 차수로 펀딩을 진행하는 경우에 담보순위에 차이가 있나요?

A: 동일 프로젝트를 여러번 나누어서 진행하는 이유는 당사가 직접 현장관리를 통해서 공정을 확인하고

   기성율에 따라 자금을 집행하기 위함이며이를 통하여 자금운영의 안전성을 높이기 위함입니다

   때문에 담보순위는 펀딩차수에 관계없이 동일합니다.

 

F : 이 투자상품은 안전한가요?

A : 본 펀딩자금은 단독주택 신축공사의 공사자금으로 사용되며공정의 난이도와 공정율

    감안시 상환기한내 준공이 가능하며, 1차로 시공사의 자체 공정확인

    2차로 차주의 자금집행동의를 받은 후 3차로 당사가 직접 철저한 현장 확인 후 자금을 집행할 예정입니다.

    또한 기성에 맞는 정확한 자금집행 및 준공에 필요한 행정처리기간까지 감안하여 대출을 진행하며,

    자기자본비율 및 LTV를 검토하는 등 철저한 검토를 통해 기간 내 준공 및 상환에 

    큰 차질이 없을 것으로 판단됩니다.


위 사진은 첫 미팅시 촬영한 사진 입니다.






위 사진은 최종 대출 협의 진행 시 촬영한 사진 입니다.

 

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투자순서

  • 01.회원가입 우리앤펀딩 회원으로 가입하세요.

    회원가입
  • 02.가상계좌 발급 가상계좌를 발급 받으세요.

    계좌발급
  • 03. 예치금 입금 가상계좌로 예치금을 입금하세요.

    입금하기
  • 04.투자하기 예치금으로 상품에 투자하세요.

    투자하기
  • 05.원천징수 정보입력 원천징수 정보를 입력하세요.

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  • 06.환급계좌 등록 및 변경 수익금 환급계좌를 등록해주세요.

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