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[우리앤17호] 수원시 인계동 건축자금 (2차)

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[우리앤17호] 수원시 인계동 건축자금 (2차)

  • 용도 건축자금
  • 예상 수익률 18.00%
  • 투자기간 5개월
  • 모집금액 2억4,000만원
  • 모집 진행률
  • 2억4,000만원 / 100%

투자기간 : 2018-02-19 10:00 ~

  • 현재 모집금액 2억4,000만원
  • 목표 금액 2억4,000만원
  • 예상 수익률 18.00%
  • 투자기간 5개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 이자상환중
  • 이자수익 계산하기

투자 개요

▶ 투자개요

금번 투자 상품은 수원시 팔달구 인계동 상업지역내 공동주택 2개동 20세대를 건축하는 지주·시공사 공동개발사업으로 사업부지에 2순위 근저당권 설정년 18%의 투자 수익률로 최대 5개월 간 대출해 주는 투자 상품입니다.

※ 금번 2차 펀딩금액으로 1순위 대출금 일부를 상환할 예정입니다.

   : 현재 등기부등본상 채권최고액은 6억이나 금융거래확인서 확인 결과 원금기준 대출잔액은 4.5억이며,

     이번 펀딩자금으로 2억을 상환할 예정입니다.

 

◎ 투자 point 

    ★ 상품 point

      본 상품은 지주·시공사 공동개발사업으로 지주(차주)가 토지제공 및 자금조달을,

   시공사가 일부 자체자금을 투자하여 사업을 진행합니다.

      또한비교적 높은 자기자본비율로 공기 내 준공 및 상환이 가능할 것으로 판단됩니다.

     1) (공동사업)자본투입비율 자본투입비(토지+공사비(시공사) 등 기투입비)/총 사업비 * 100%

                   = 11.2(토지비 : 5.5공사비 : 5.7)/27(토지비+공사비+기타사업비) *100%

                   = 약 41.5%

                   * 토지비 : 5.5억 = 10억(탁상감정평가기준) - 4.5억(1순위 대출)

                   * 공사비 : 5.7억 (증빙완료)  

     2) (차주)자기자본비율 = 토지감정가(10억 - 1순위대출(4.5억))/총 사업비 * 100%

           ​                = 5.5억/27억 = 약 20.4%

                           ※ 감정가는 10억이나 현 토지시세는 약 12억 정도임(인근부동산 탐문조사).

    ★ LTV point

       준공 후 감정평가(탁상감정 : 하나감정평가법인)대비 비교적 낮은 LTV가 형성되어 있습니다.

       * 탁상감정평가 금액 약 26억원

       * 총 대출 원금 : 13.5억원

        LTV (담보인정비율) : 약 51.9% 

        (자산의 담보가치대비 대출비율로 비율이 낮을수록 안정성이 높은 상품입니다)

 

   ★ 상환 point

     탁상감정평가 금액 대비 주택담보대출 경우 약 70% 적용 했을 때,

     총 대출원금이 예상 대환대출 금액 내에 있어 상환성을 더욱 높였습니다.

     예상 대환대출 금액 : 18.2(= 탁상감정평가금액 * 70%) > 총 대출원금 13.5

     또한현재 본 사업지에 매수문의가 많아 통매각(30억 내외)도 병행하여 진행예정 입니다.

 

▶ 상품개요

 

공사명

수원 인계동 공동주택

신축공사

용도지역

일반상업지역

주 소

경기도 수원시 팔달구

인계동 248-21

소 유 자

박준*

면적

사업면적

350.00㎡ (105.88)

건축면적

224.31㎡ (67.86)

지상연면적

1,147.00㎡ (346.97)

지하연면적

-

전체연면적

1,147.00㎡ (346.97)

용적률산정용연면적

1,147.00㎡ (346.97)

건폐율/용적률

64.08% / 327.71%

구조

철근콘크리트

시행사

(차주)

박준*

시공사

(연대보증인)

()***건설,

시공사대표 : 권황*

세대수

2개동 20세대

주차대수

14

 

◎ 주변 인프라

교통

KTX, 1호선(수원역위치 - 2.5km 이내

분당선(매교역수원시청역)위치 - 2km이내

동수원IC, 신갈JC를 통한 영동고속도로경부고속도로 진출 용이

학군

아주대학교경기대학교수원캠퍼스

매탄초/매원중매산초유신고창현고 등 다수 학군 형성

관공서/편의시설

수원시청경기도청주민센터행복복지센터 등 다수 관공서 형성

홈플러스, CGV등 편의시설 형성

기타

올림픽공원경기도문화의전당수원월드컵 경기장 등

다수의 문화시설 형성 

 

 

▶ 차주/시공사 정보 

    1) 차주 : 박준*

            - 차주는 25년간의 공직자 생활 은퇴 후 모텔사업을 영위했으며, 부동산개발사업을 진행하고 있습니다.

    2) 시공사 : (주)가***건설

            - 시공사는 종합건설사로 관급 공사(학교 리모델링, 요양병원신축 등)를 포함하여 다수의 부동산개발 및 

              건축사업을 진행하고 있습니다. 

펀딩 내용

▶ 펀딩개요 

       본 2차 펀딩금액으로 1순위 대출금 일부(2억)를 상환할 예정입니다.

총 모집금액

1,100,000,000

세전 투자수익률

18%/

대출 기간

5개월

사용 용도

건축자금 및

1순위 일부 대환대출

구분

금액

자금사용 용도

1

300,000,000

건축자금

2

240,000,000

1순위 일부 대환대출 건축자금

3차 이후

560,000,000

건축자금

합계

1,100,000,000

 

 

 

◎ 담보상환력평가 

준공 후 예상 탁상감정평가 대비 LTV

비고

① 감정가

약 26억원

하나감정평가법인

② 1순위(원금)

2.5억원

KEB하나은행

③ 2순위(원금)

11억원

우리앤펀딩

LTV

51.9%

(+)/① * 100(%)

 ※ 현재 1순위 대출금 4.5억, 이번 2차 펀딩으로 2억 상환시 2.5억으로 감액 예정


◎ 종합 의견 

본 상품은 수원시청 인근 동수원 사거리에 인접한 건축사업입니다.

지주가 차주가 되어 시공사와 함께 공동개발사업을 진행하는 사업으로 지주는 토지제공시공사는 건축을 진행합니다특히 동수원 사거리 인근 일반상업지역에서 사업을 진행하며인접부지에 대규모 주상복합개발 사업 등 지속적인 개발사업이 진행되고 있는 곳입니다.

본 상품의 검토 결과 입지조건, LTV 및 상환 가능성 측면에서 우수하다고 판단되고, 특히 지속적으로 인근부동산시세가 상승하고 있으며, 담보물이 상업지역에 위치하여 타지역 대비 대환대출 전환이 양호하여 차주 와 시공사가 

본 사업을 준공 및 상환하는데 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

또한 당사는 일람출급약속어음공증과 시공권 및 유치권포기각서, 책임준공 및 시공사 연대보증을 수취하여 안전장치를 확보하였으며

기존 감리 외 당사에서 직접 현장을 관리하여 안전성을 높인 상품으로 준공 및 상환 가능성을 더욱 높인 상품입니다.

 

 ​ ​ 

신축건물 및 담보권

▶ 채권보전방법  

    1) 2순위 근저당권설정(150%)

    2) 시공권/유치권 포기각서

    3) 책임준공 확약서

    4) 시공사 및 시공사 대표 연대보증

    5) 약속어음 공증

    6) 건축주 명의 변경 동의서

상환계획

▶ 상환계획 

    1) 준공 후 금융권 대환대출로 상환

       탁상감정가액(약26억) *70% = 약 18.2억

    2) 통매각 매각대금으로 상환

       통매각 예상 금액 = 약 30억

    3) 분양대금으로 상환

       시세적용 분양대금으로 상환(세대당 1.5억 ~ 2억) = 약 30~40억

 

※ 본 상품은 만기전 중도일시상환이 가능한 상품입니다. 

대출자 신용·부채정보출처 : NICE평가정보(주)

신용정보
신용등급5등급
신용점수788점
부채정보총 부채금액 : 총 부채금액 : 990,000,000
일반대출(부동산담보)49,400,000원
일반대출(부동산담보)54,000,000원
일반대출(부동산담보)65,300,000원
일반대출(부동산담보)71,300,000원
토지담보대출750,000,000원

지도

현장사진


 


 


 


 


 


 


 

 

리워드

1) 현금 리워드 지급 최대 3%

   100만원 이상 ~ 200만원 미만 - 1만원 

   200만원 이상 ~ 300만원 미만 - 4만원

   300만원 이상 ~ 400만원 미만 - 7만원

   400만원 이상 ~ 500만원 미만 - 10만원

   500만원 이상 ~                - 구간별 3%

  ※ 구간별 3%란?

     예) 500만원 이상 ~ 600만원 미만 - 15만원, 600만원 이상 ~ 700만원 미만 - 18만원

         위 예시처럼 100만원 단위로 3% 리워드 지급

   (*제세공과금 본인부담)

 

2) 모든 투자자 분들께 CU 2000원 상품권 증정

FAQ

Q : 지주·시공사 공동개발사업이 무엇인가요?

A : 지주(차주)와 시공사가 본 사업에 대하여 공동으로 개발하는 사업으로,

일반적인 개발사업에서 시공사가 하는 역할(건축)보다 더 많은 책임을 가지고 진행하는 사업입니다때문에 본 상품의 경우 지주(차주)가 토지 제공 및 대출에 관련된 사항을 진행하며시공사는 자체자금투입 및 준공 후 분양/매각까지 진행 할 예정입니다.

 

Q : 본건의 펀딩 자금용도는 어떻게 되나요?

A : 본 상품의 건축물은 현재 골조공사가 마무리되어 있는 상태로 1차 펀딩 자금은 외벽 일부 마감공사 및 자재 반입, 내부 일부 배관작업이 진행되었으며, 본 2차 펀딩은 1순위 은행권의 대출만기일 도래로 일부 대환대출을 진행할 예정입니다. 3차 이후 펀딩은 기성율에 따라 집행 될 예정입니다.

 

Q: 동일 프로젝트에 대하여 여러번 나누어서 펀딩을 하는 경우에 담보 순위에 차이가 있나요?

A: 통일 프로젝트를 여러번 나누어서 하는 이유는 기성율에 따라 당사가 직접 현장관리를 통해서 자금을 집행하는 방법으로 안전성을 높이기 위함입니다때문에 담보 순위에는 차이가 없습니다.

 

Q : 이 투자상품은 안전한가요?

A : 본 자금은 공동주택 신축공사의 공사자금으로 사용되므로공정의 난이도와 공정율 감안시 기한내 준공이 가능하며, 1차로 시공사의 자체공정확인, 2차로 차주의 자금집행 동의를 받은 후 3차로 당사가 직접 철저한 현장 확인 후 자금을 집행 할 예정입니다.

또한 기성에 맞는 정확한 자금집행 및 준공에 필요한 행정처리기간까지 감안하여 대출을 진행하며자기자본비율 및 LTV를 검토 하는 등 철저한 검토를 통해 기간 내 준공 및 상환에 큰 차질이 없을 것으로 판단됩니다.

예상 이자수익 계산

회차 이자지급일 이자율 적용일 이자 지급액(원)

예시는 실지급일이 아닌 매월 5일 지급 기준으로 계산됩니다.

만원
모집금액 2억4,000만원
모집현황 2억4,000만원
최소투자금액 10만원
투자수익률(세전) 18.00%
투자기간 5개월
상기 이자 지급액은 세전 이자 지급액 입니다. 투자시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 부터 발생하는 수익은 비영업대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다.(소득세법 제 16조 제 1항 제11) 또한, 지방소득세가 2.5% 추가되어 총 27.5%를 세금으로 원천징수 합니다. 다만 본 투자수익에 대한 세금은 우리앤펀딩에서 납세금을 납부하며, 세후의 순 수익에 대하여 고객님의 계좌로 입금해 드립니다. 원활한 원리금 지급 프로세스를 위하여 대출자로 부터 원리금을 상환 받은 후 5 영업일 이내에 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.
test

투자계산기

투자금액

수익률

상환방식

만기

월입금받을금액(세전)0

총 예상 수익(세전)0

투자순서

  • 01.회원가입 우리앤펀딩 회원으로 가입하세요.

    회원가입
  • 02.가상계좌 발급 가상계좌를 발급 받으세요.

    계좌발급
  • 03. 예치금 입금 가상계좌로 예치금을 입금하세요.

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  • 04.투자하기 예치금으로 상품에 투자하세요.

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